目前樓市仍算健康

【iMoney智富雜誌—置業安居】本港樓價屢創新高，中原城市領先指數比1997年的高峰還高，不過，1997年與目前的香港經濟環境並不一樣。

首先是香港人的收入不同了，1997年香港人均收入是26,400美元，目前是34,386美元，人均收入增加了30%。以個人入息中位數來比較，1997年是9,600元，目前是12,800元，也上升了33%，收入增加，購買力也應相對增加。

按揭佔收入比例低

按揭佔收入比例低亦因為收入增加，再加上按揭利率低，目前香港人買樓平均按揭佔收入的比率只是42%，遠比1997年時的103%低很多。

也許你會覺得奇怪，為甚麼1997年的按揭比率可以超過100%？超過100%表示該家庭每月供樓所須的錢比他們的收入還多。

因為1997年是全民炒樓全民瘋狂期，當時許多香港人將自住的房屋拿去銀行加按，借多一些錢來買第二套房投機，他們每月供樓按揭的錢超過入息，不夠之數則由儲蓄中拿出。這麼做是期望樓價再上升就可以賣掉套現，把錢還給銀行。只可惜後來樓市逆轉，這些供樓借過頭的人用光了儲蓄，再也無力以自己的收入來供樓。只好被迫賣掉第二套房，許多人這麼做，樓市就潰不成軍。

目前樓市比1997年健康得多，至少供樓比例仍相對低，只有當利率大幅上升，或經濟轉差，收入減少，供樓比例才會大幅上升。

炒家已被SSD趕走

2010年底開始，香港政府推出額外印花稅（SSD）措施，這個措施基本上趕走了絕大部分的炒家，1997年「摩貨」，即買樓者在正式辦理買賣合約之前已賣掉，佔總成交量的9%，目前「摩貨」比例只佔0.05%，已接近全面消失。炒家消失，剩下的是真正用家及長期投資者，這些人買樓為求安心，供貨比例也偏低，再加上利率低，一些人會選擇提前償還貸款，以減少將來的負擔。這使到平均按揭的比率只達到55%，比政府要求的70%低很多；55%的供貸比率是相對安全的，不易出現當年的負資產現象。

因此，儘管現在有不少人在高喊目前樓價太高，已超越1997年的高價，但是以目前香港經濟與1997年比較，目前樓價是比當時健康得多。目前高喊樓價太高，並出現大泡沫的人多基於政治理由，而不是客觀地與1997年的經濟數據比較。當然，我這麼說並不意味目前的樓價只會升不會跌，樓價的升跌最終還得看香港的經濟環境會否改變，新一屆政府的房屋政策如何。

撰文：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。


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